Как самостоятельно проверить дом перед покупкой: пошаговое руководство

Покупка дома — одна из самых крупных финансовых сделок в жизни. Красивый ремонт и ухоженный участок легко скрывают дефекты, которые обойдутся в сотни тысяч рублей после переезда. Проверить дом перед покупкой самостоятельно — значит снизить риски ещё до подписания договора.

Типичные «сюрпризы» после покупки: трещины в несущих стенах, хроническая сырость из-за нарушенной гидроизоляции фундамента, неработающая вентиляция в санузлах, прогнившие перекрытия. Каждый из этих дефектов — предмет торга или повод отказаться от сделки.

В этой статье — практическое руководство по осмотру дома перед покупкой, которое можно провести самостоятельно ещё на этапе просмотра.

Один важный совет, не слушайте при осмотре домов риэлторов, за нашу практику ни один риэлтор не был заинтересован в качественной проверке дома, а скорее наоборот они заинтересованы в продаже вам дома независимо от его технического состояния!

1. Вентиляция в доме: как проверить тягу своими руками

Вентиляция должна быть обязательно. Если дом не имеет водоснабжения и централизованной канализации, отапливается только печным отоплением, то в таком случае сменяемость воздуха обеспечивается за счет тяги дымохода и как в старых деревенских домах отдельной вентиляционной допускается не устраивать. Исправная вентиляция — базовое условие здорового микроклимата. Без неё в санузлах и на кухне накапливается влага, появляется плесень, запахи не уходят. Нерабочая вентиляция, это не только дискомфорт жильцов, но и значительный негативный фактор для несущих конструкций. Без вентиляции как деревянные конструкции быстро гниют, так и бетонные либо корродируют, либо подвергаются карбонизации.     

Способы самостоятельной проверки

• Листок бумаги или зажжённая свеча. Поднесите к вентиляционной решётке: при нормальной тяге листок будет притянут к решётке, пламя отклонится внутрь. Если реакции нет — тяга отсутствует.
• Запах в помещениях. Стойкий запах канализации, затхлость, конденсат на зеркалах в санузле спустя час после проветривания — косвенные признаки неработающей вытяжки.
• Входная дверь как индикатор. Откройте входную дверь и поднесите бумагу к решётке снова. Если тяга появилась только с открытой дверью — в доме нарушена приточно-вытяжная схема (нет притока).

Что означает отсутствие тяги

Ремонт вентиляционного канала в частном доме — от 15 000 до 80 000 рублей в зависимости от объёма работ. Учитывайте это при торге. 

2. Гидроизоляция стен от фундамента: ищем признаки подсоса влаги

Отсечная (горизонтальная) гидроизоляция — слой водонепроницаемого материала между фундаментом и стеной. Именно она не даёт грунтовой и капиллярной влаге подниматься вверх по кладкеили брёвнам. Её отсутствие или разрушение приводит к сырости на первом этаже, замачиванию стен, как следствие постоянное разрушение отделочных слоёв как внутри помещений так и снаружи. Наверняка видели, как сделают штукатурку цоколя, а она через год отвалилась, чаще всего штукатурка отваливается не из-за качества штукатурных работ, а из-за капиллярного увлажнения стен.

Признаки нарушенной гидроизоляции

• Белёсые соляные разводы (высолы) на цоколе и нижней части стен — след испарения влаги, поднявшейся из фундамента.
• Отслоение штукатурки и краски у плинтусов первого этажа, особенно заметное весной и осенью.
• Сырость и стойкий запах в подвале, мокрые пятна на стенах подвала у основания.
• Тёмные разводы, плесень или грибок в нижней части стен внутри помещений.

Как осмотреть цоколь и подвал

1. Осмотрите цоколь снаружи по всему периметру: ищите трещины, отслоения, высолы.
2. Спуститесь в подвал (если есть). Проверьте, есть ли лужи, влажные пятна на полу и стенах, запах прели.
3. Проведите ладонью по нижней части стены подвала — ощутимая влажность даже при внешне сухой поверхности говорит о капиллярном подсосе.
4. Посмотрите на пол первого этажа у плинтусов — вздутый ламинат или отстающий плинтус в этом месте — тревожный сигнал.

Восстановление отсечной гидроизоляции методом инъектирования — дорогостоящая процедура, которая требует профессионального обследования перед началом работ.

3. Трещины в несущих стенах: как отличить опасное от безопасного

Трещины в стенах пугают покупателей — и правильно делают. Но не все трещины одинаково опасны. Важно уметь отличить усадочные (поверхностные) от конструктивных (сигнализирующих о деформации несущих конструкций).

Усадочные трещины — как правило, не опасны

• Ширина раскрытия — до 0,3 мм (волосяные).
• Расположены хаотично, без системы.
• Находятся только в слое штукатурки, не уходят в тело стены.
• Появляются в первые 1–3 года после постройки.

Конструктивные трещины — требуют обследования

• Ширина раскрытия — более 1 мм, хорошо видна невооружённым глазом.
• Пересекают кирпичную кладку или бетон насквозь.
• Расположены в характерных местах: по диагонали от углов оконных и дверных проёмов, в зоне опирания балок перекрытий, на углах здания.
• Имеют ступенчатый рисунок по швам кладки — признак неравномерной осадки фундамента.

Особо опасные признаки

• Трещины на углах здания — говорят о разрыве угловой зоны, возможна неравномерная осадка.
• Диагональные трещины над проёмами — признак разрушения перемычки или перегрузки стены.
• Трещины в зоне опирания перекрытий — там, где балки перекрытия опираются на стену: свидетельствуют о потере несущей способности.
• Горизонтальные трещины в кирпичной стене — могут указывать на расслоение кладки из-за коррозии арматуры или морозного пучения.

Если трещина свежая и активная (края острые, пыль внутри), а не застарелая (края закруглённые, загрязнённые) — это повод немедленно обратиться к специалисту. Обследование дома перед покупкой позволит установить причину и дать заключение о несущей способности конструкций.

4. Дополнительные признаки проблем: быстрый осмотр

Состояние кровли

Осмотрите чердак: пятна от протечек на стропилах и обрешётке, следы плесени, деформированные стропила — признаки хронических протечек или недостаточной вентиляции кровельного пространства.

Перекосы дверей и окон

Дверные полотна, которые не закрываются или задевают коробку, — косвенный признак деформации несущих конструкций или неравномерной осадки фундамента. Единичный перекос может быть следствием усадки; несколько перекошенных проёмов по всему дому — системная проблема.

Состояние перекрытий

Пройдитесь по полу: заметный прогиб, пружинение, скрип в одном месте — признак повреждения балок. В домах с деревянными перекрытиями особенно важно осмотреть балки в подвале: гниль, синева древесины, следы жуков-древоточцев требуют немедленной оценки.

Запах в подвале и на первом этаже

Запах гнилого дерева в подвале — признак поражения деревянных конструкций гнилью. Запах плесени в жилых помещениях говорит о хроническом увлажнении, даже если поверхности выглядят сухими.

5. Когда самостоятельного осмотра недостаточно

Самостоятельная проверка дома выявляет видимые дефекты. Но скрытые проблемы — состояние фундамента ниже уровня земли, прочность несущих конструкций, соответствие перепланировок проекту, реальная несущая способность перекрытий — требуют профессионального обследования. Дом построен на продажу, не зимовал. Один из маркеров, когда не просто нужно вызвать специалистов для проверки, а скорее даже можно отказаться от покупки, это отсутствие фото и видео фиксации строительства дома. Это правило за 10 лет проверок домов перед покупками работает безотказно. Нет видео, фото со стройки со скрытых этапов работ, ни чего хорошего при вскрытиях не будет. Все строители понимают, что важно показать скрытые работы, порядочные строители, наоборот сразу выставляют на показ как у них сделана работа. Основание под фундамент, спланировано и уплотнено, опалубки выставлены, каркасы арматуры смонтированы, есть видео приемки бетона на монолитные конструкции. А те продавцы, кто экономил на всех этапах, допускал брак, скрывал «халтуру» всегда говорят – «не было времени, забыли, не успели, сел телефон, не подумали что это пригодится» и прочие отговорки. 

Обратитесь к специалистам, если:

• Обнаружены трещины шириной более 1 мм, особенно в характерных местах.
• В подвале или на первом этаже есть признаки постоянного увлажнения.
• Дом построен более 30 лет назад и капитальный ремонт не проводился.
• Дом построек в этом году (построили и сразу продают) и не зимовал
• В здании была самовольная перепланировка с возможным затрагиванием несущих конструкций.
• Дом построен без проекта и геологии на участке.

ООО «СЭО» проводит техническое обследование зданий и строений в Новосибирске и НСО. По результатам вы получаете письменное заключение с описанием дефектов, оценкой технического состояния и рекомендациями — документ для переговоров с продавцом или суда.