Обследование зданий и сооружений
Когда требуется техническое обследование:
- Для узаконивания самовольной постройки
- Для признания МКД аварийным
- Проверка качества строительных работ
- Оценка фактического состояния конструкций
- Обследование при появлении деформаций конструкций
- Предпроектное обследование зданий
- Составление ведомости дефектов
- Для капитального ремонта
- Диагностика незавершённого строительства
- Перед реконструкцией
- Перед покупкой жилого дома
- Определение физического износа
Порядок проведения работ
- Вы оставляете заявку или отправляете исходные данные
- Инженер выезжает на предварительный осмотр объекта
- Анализируется проектная и техническая документация
- Составляется техническое задание
- Разрабатывается программа работ
- Составляется смета
- Заключается договор
- Проводятся инструментальные и полевые работы
- Камеральная обработка полученной информации
- Оценка технического состояния здания, подготовка технического заключения
Что входит в состав работ:
Полевые работы
- Определение конструктивных решений объекта.
- Проведение обмерных работ для дальнейшего выпуска чертежей.
- Составление схемы несущих конструкций с нанесением дефектов и повреждений (при их наличии).
- Освидетельствование конструкций (вскрытие отделки, защитных слоёв)
- Инструментальные измерения: прогибы, крены, ширина и глубина раскрытия трещин, определение параметров армирования.
- Определение прочностных характеристик материалов неразрушающими методами контроля.
- Проходка шурфов конструкций фундаментов (выполняется силами Заказчика, по согласованию силами Подрядчика).
- Отбор проб материалов для лабораторных испытаний.
Камеральные работы
- Сбор и анализ проектной, исполнительной и технической документации.
- Оформление результатов обмерных работ, детализация узлов, составление планов, разрезов и схем несущих элементов.
- Поверочные расчёты несущей способности конструкций с учётом фактических характеристик материалов и геометрических отклонений конструкций.
- Анализ результатов полевых работ.
- Оценка остаточного ресурса несущих элементов по результатам измерений.
- Оценка технического состояния конструкций и здания в целом.
- Подготовка дефектной ведомости.
- Разработка программы мониторинга.
- Разработка принципиальных технических решений в текстовой форме. Подготовка рабочей документации выполняется по дополнительному соглашению.
- Определение возможности продолжения эксплуатации конструкций без каких-либо ограничений; или увеличения нагрузки.
Что получает заказчик
- Акт обследования / технический отчёт о состоянии несущих и ограждающих конструкций (заключение) с чертежами, схемами и результатами расчётов.
- Графические материалы в редактируемых форматах DWG для передачи проектировщикам.
- Рекомендации по ремонту, усилению или ограничению эксплуатации.
- Рекомендации по мониторингу.
Как проходит обследование
Выполняется по заранее согласованной программе работ. После определения целей работ и ознакомления с объектом составляется документ, в котором описываются методика, состав и последовательность работ.
В программе обследования указывают:
- Какие конструкции подлежат осмотру и измерениям.
- Какие приборы и методы будут применяться.
- Где выполняются вскрытия и проходка шурфов.
- Какие работы могут повлиять на режим эксплуатации помещений.
Особенно это важно при детальном инструментальном контроле конструкций, когда работы могут сопровождаться шумом, пылью и временным ограничением доступа к отдельным зонам. В ООО «Сибирское экспертное объединение» график работ всегда стараются подстроить под режим работы заказчика, чтобы минимизировать неудобства. У нас есть опыт выполнения объектов с круглосуточным режимом работы, а также помещений со стерильными и особо чувствительными условиями эксплуатации. В таких случаях при необходимости организуются защитные и герметичные зоны, которые помогают исключить попадание пыли и мусора в рабочее пространство. Если на объекте действуют системы пожарной сигнализации или автоматического пожаротушения, полевые работы выполняются с учётом этих требований. Рабочие зоны защищаются укрывным материалом, а датчики при необходимости очищаются без отключения системы.
Важной частью подготовки является распределение ответственности за восстановление вскрытых участков и уборку помещений. Эти вопросы заранее фиксируются в программе работ и согласуются сторонами. После завершения полевых работ выполняется камеральная обработка результатов, оформление отчёта и графических материалов. Этот этап уже не влияет на текущую эксплуатацию объекта.
Нормативные документы
Обследование зданий регулируется тремя основными нормативными документами, которые перекликаются и дополняют друг друга.
Основные документы, регламентирующие методику и состав работ
Основной норматив, устанавливающий требования к составу работ, методам, оборудованию и оформлению результатов, — ГОСТ 31937-2024 «Правила обследования и мониторинга технического состояния». Второй документ — СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Он не противоречит ГОСТ 31937-2024 и во многом является его предшественником. Третий документ распространяется только на обследование жилых многоквартирных зданий высотой до 5 этажей включительно — СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».
Документы, регламентирующие методику специальных работ
Помимо основных нормативов есть дополнительные документы для узкоспециальных работ, таких как неразрушающий контроль прочности бетона, отбор образцов бетона, лабораторные испытания кирпича и другие. Неразрушающий контроль бетона на объекте регламентируют ГОСТ 22690-2015 и методы: ударный импульс, отрыв со скалыванием, скалывание ребра. Отбор кернов из конструкций регулирует ГОСТ 18570-2014. Лабораторный контроль бетона выполняется по ГОСТ 10180-2012 и ГОСТ 28570-2019. Для кирпича применяются ГОСТ 8462-85 и ГОСТ 5802-86. Неразрушающий контроль металлических конструкций регламентируют ГОСТ Р ИСО 16809-2022, ГОСТ Р 55724-2013 и ГОСТ Р ИСО 9934-1-2011.
Почему стоит заказать технический отчет в ООО «СЭО»
ООО «Сибирское экспертное объединение» выполняет обследование и экспертизу зданий в Новосибирске с 2016 года. За это время накоплен большой практический опыт работы с объектами различной сложности — как по конструктивным схемам, так и по условиям эксплуатации. Мы учитываем режим работы заказчика и стараемся проводить работы с минимальными неудобствами. При необходимости работы планируются с учётом особенностей объекта и доступности помещений. Компания работает в соответствии с требованиями законодательства, состоит в СРО по инженерным изысканиям и проектированию. Это позволяет не только оценить состояние конструкций, но и подготовить решения по ремонту или усилению. Для выполнения работ используется современное сертифицированное оборудование. Всё оборудование проходит регулярную поверку, калибровку и юстировку, что позволяет получать точные и надёжные результаты. Работы выполняются по договору и на основании согласованного технического задания. Мы заранее определяем объём работ, количество точек вскрытия, шурфов и других необходимых мероприятий.
Стоимость обследования в ООО «СЭО»
Стоимость технического обследования здания рассчитывается индивидуально, формируется исходя из типа здания, площади, конструктивной схемы, доступности конструкций. После согласования технического задания и программы работ заказчику направляется коммерческое предложение.
Основные факторы, влияющие на цену
- Тип здания: жилое, промышленное, торговое, складское, каркасное, кирпичное, монолитное.
- Площадь, этажность и сложность конструктивной схемы.
- Доступность конструкций для осмотра и обмеров, загромождённость помещений.
- Объём инструментальных и лабораторных испытаний: бетон, кирпич, металл, армирование.
- Необходимость проходки шурфов и их сложность — ручная или механизированная разработка.
- Потребность в средствах подмащивания: леса, вышки-туры, автовышки.
- Режим работы объекта: проведение работ в нерабочее время (вечер, ночь, выходные) усложняет работы.
- Кто выполняет заделку вскрытий отделки и обратную засыпку грунта с уплотнением после шурфования.
Примеры стоимости — фактические объекты в Новосибирске
- Комплексное обследование каркасного здания площадью 7 000 м² с проходкой шурфов, вскрытием армирования, геологическими изысканиями, с определением прочностных характеристик бетона, выполнением поверочных расчётов и оформлением отчёта — 1 700 000 руб., июль 2024 г., срок выполнения 3 месяца.
- Обследование участка кирпичной стены, длиной 40 м. высотой 12 м. с отбором проб кирпича и раствора для лабораторных испытаний, геодезической съёмкой кренов и выполнением поверочных расчетов — 250 000 руб., лето 2024 г., срок 3 недели.
- Обследование ленточного фундамента небольшого частного дома (шурфы силами заказчика, геология заказана отдельно) — 25 000 руб., срок 10 рабочих дней.
Получить коммерческое предложение или заключить договор в Новосибирске можно по телефону +7 (383) 286-45-88. Подготовка КП обычно занимает 1-2 дня.
Кто имеет право проводить обследование зданий
Обследование зданий и сооружений как вид специальных инженерных изысканий могут выполнять только специализированные организации, являющиеся членами СРО в области инженерных изысканий. Это требование следует из положений Градостроительного кодекса РФ, в том числе Статья 47. Обследование состояния грунтов оснований и строительных конструкций относится к специальным видам инженерных изысканий, поэтому к таким работам предъявляются повышенные требования. В штате организации должны быть профильные специалисты: инженер-геодезист, инженер-конструктор, специалист по обследованию зданий и сооружений, а также при необходимости сотрудники строительной лаборатории. Не менее важна и техническая оснащённость. Для качественного обследования нужны современные приборы неразрушающего контроля, средства измерения геометрических параметров, а также оборудование для оценки прочности материалов и состояния армирования.
Почему важно СРО по проектированию.
Для заказчика наличие у подрядчика только СРО по инженерным изысканиям может быть недостаточным. Если после обследования требуется подготовить рекомендации по усилению, ремонту или восстановлению конструкций, подрядчик без проектного СРО не сможет законно разработать проектные решения. В такой ситуации заказчику приходится отдельно искать проектную организацию, что увеличивает сроки и усложняет работу. Поэтому наличие у компании второго СРО по проектированию — это не обязательное, но очень полезное преимущество.
Кто может проводить обследование.
Может выполнять организация, которая: состоит в СРО по инженерным изысканиям; имеет опытных профильных специалистов; располагает необходимой приборной базой; желательно состоит также в СРО по проектированию.
СРО для обследования зданий и сооружений
После 1 января 2009 года лицензии на проектирование, инженерные изыскания и строительство были отменены. Вместо них для выполнения таких работ стало требоваться членство в саморегулируемой организации и наличие допуска к соответствующему виду деятельности. Это было закреплено изменениями в Градостроительном кодексе, внесёнными Федеральным законом № 148-ФЗ от 22.07.2008. Для заказчика аббревиатура СРО часто звучит формально, но на практике это важный механизм контроля. Саморегулируемая организация объединяет профессиональных участников отрасли, проверяет своих членов и следит за соблюдением требований законодательства. Если организация соответствует установленным требованиям, СРО выдаёт ей допуск на выполнение работ. Кроме того, СРО формирует компенсационный фонд, который служит дополнительной защитой интересов заказчика. Именно поэтому наличие СРО обычно надёжнее, чем старая лицензия: оно подтверждает, что компания не просто формально существует, а реально соответствует требованиям отрасли и несёт ответственность перед заказчиком и рынком.
Оценка технического состояния здания
Оценка технического состояния здания — это определение прочностных и деформационных характеристик строительных конструкций, их сопоставление с действующими нагрузками и последующее установление категории технического состояния. По результатам такой оценки принимается решение о возможности безопасной эксплуатации объекта, а при необходимости — об ограничениях, ремонте, усилении или реконструкции. Именно на этом этапе выполняются обмеры, фиксируются дефекты, измеряются прогибы, раскрытие трещин и отклонения от вертикали, а также отбираются и испытываются материалы. При необходимости определяются усилия в конструкциях и уточняются причины выявленных повреждений. По итогам обследования и анализа полученных данных составляется техническое заключение. В нём указывают не только общую категорию состояния, но и конкретные рекомендации: какие элементы требуют усиления, где необходимо инъектирование трещин, какие конструкции следует восстановить или заменить. Результаты оценки технического состояния позволяют определить, находится ли здание в нормативном состоянии, требует ли оно реконструкции или усиления, а в отдельных случаях — признания аварийным.
Когда необходима техническая диагностика зданий
- Предпроектная диагностика и обмерные работы для проектирования реконструкции или капитального ремонта.
- Возобновление незавершённого строительства без выполнения мероприятий по консервации объекта.
- При появлении трещин, деформаций, просадок, кренов или других видимых повреждений конструкций.
- При увеличении нагрузок на конструкции: установка нового оборудования, складирование грузов, надстройка этажей.
- Перед покупкой здания для оценки фактического технического состояния и необходимого будущего состава ремонтных работ.
- Обязательное плановое обследование при эксплуатации. Согласно СП 255.1325800.2016 первую ревизию проводят не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, в дальнейшем — не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет для зданий повышенного уровня ответственности.
- По истечении нормативного срока эксплуатации здания или при оценке его физического износа.
Примеры выполненных объектов
Скачать пример отчёта по детальному инструментальному обследованию бескаркасного здания, выполненного ООО Сибирское экспертное объединение в 2025 г. по стоимости 1 млн 800 тыс. рублей, срок выполнения 3 месяца.
Примеры наших экспертиз
Вскрытие шурфа и отбор пробы грунта ненарушенной структуры из-под подошвы фундамента
Обследование узлов фермы
Съемка кренов колонн и прогибов элементов ферм
Съемка кренов панелей каркаса
Определение параметров армирования, вскрытие защитного слоя бетона
Определение прочности бетона прибором ИПС МГ4
Определение прочности бетона прибором ОНИКС-1.ОС
Отбор проб металла для химического анализа
Вскрытие кровельного пирога
Вскрытие несущих колонн
Обследование зданий и сооружений
Обследование фундамента
Полезные материалы по обследованию
Если вы сравниваете виды обследования, нормативы, цену и результат работ, эти материалы помогут быстрее понять состав технического обследования здания и подготовиться к заказу отчёта.
Частые вопросы
Срок зависит от площади и сложности объекта. Небольшие здания обычно диагностируются за 3–7 рабочих дней, крупные промышленные могут занимать до 4-х месяцев.
Читать подробнее о срокахДа, данные работы, в том числе по обследованию оснований и фундаментов являются изысканиями (специальным видом)
Читать подробнее об обследовании и изысканияхЖелательны технический паспорт, проектная документация, исполнительные схемы и данные о прошлых обследованиях, топографическая съемка. Если документов нет, обследование всё равно возможно.
Читать подробнее о документах для начала обследованияОбследование даёт техническую оценку состояния здания, а экспертиза отвечает на конкретные вопросы по дефектам, нормам и документам.
Читать подробнее об отличияхДа, мы выезжаем на объекты в Новосибирске и по Новосибирской области. Выезд на объект согласуется заранее.
Да, наши отчеты по результатам обследовательских работ являются достаточными для вариантного проектирования.
Читать подробнее об отчётахНизкая цена часто означает неполный состав работ, упрощённую программу обследования или экономию на квалификации специалистов и оборудовании. Стоимость складывается из труда специалистов, приборов, поверки оборудования, выездов и ответственности за результат. Низкая цена обычно означает сокращение объёма работ.
Это итоговая оценка, которую инженер присваивает конструкциям по результатам обследования. Всего четыре категории: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное.
Читать подробнее о категорияхДа. Технический отчёт по результатам обследования является обязательным разделом инженерных изысканий и входит в состав проектной документации, которая подаётся на экспертизу и согласование.
Читать подробнееОбъём и состав работ меньше, сроки короче, стоимость ниже. Основные задачи — оценка фундамента, несущих стен и перекрытий, выявление причин трещин или деформаций.
Читать подробнее
|
Критерий |
Обследование зданий и сооружений |
Строительная экспертиза зданий и сооружений |
|
Основная цель |
Оценка тех. состояния, остаточного ресурса, пригодности к безопасной эксплуатации |
Ответы на поставленные вопросы о соответствии нормам, наличии дефектов и т.д. |
|
Процедура |
Техническая процедура по методике ГОСТ |
Процессуальная процедура по требованиям законодательства и техническая в зависимости от объекта. |
|
Заказчик |
Собственник, эксплуатирующая организация, проектировщик |
Суд, следственные органы, стороны спора, страховая |
|
Постановка задач |
Техническое задание |
Перечень вопросов эксперту |
|
Типичные вопросы |
Можно ли безопасно эксплуатировать, нужен ли ремонт/усиление, каков остаточный ресурс, какие геометрические параметры объекта. |
Каков объём выполненных работ? Есть ли нарушения СНиП/СП условий договора, кто в них виноват, какова стоимость устранения нарушений и т.д. |
|
Итоговый документ |
Технический отчёт или заключение по результатам обследования |
Экспертное заключение, Заключение экспертов |
|
Правовой статус |
Технический документ, обязательный раздел инженерных изысканий. При вопросе о безопасности и пригодности эксплуатации может использоваться как доказательство для суда. |
Процессуальный документ, предусмотренный требованиями законодательства. Всегда используется как доказательство |
|
Практическое применение результата |
Исходные данные для проектирования усиления, капремонта, реконструкции. |
Судебное решение, составление претензии, перерасчёт стоимости. |
