Что можно, а что нельзя при перепланировке в Новосибирске

Возможные варианты перепланировки ограничиваются двумя факторами:

 Рассмотрим конструктивные ограничения различных серий  

• Типовой проект, серия I-464. Крупнопанельные жилые дома с поперечными железобетонными несущими панелями, расположенными с шагом 3,2 и 2,6 м и продольными пролётами 5,76 м. стенами.  Продольная несущая стена разделяет между собой квартиры. Бывают различные модификации данной серии такие как , I-464Д, существенных отличий они не имеют, могут немного отличаться шаги поперечных стен. А теперь на практике, что это значит поперечные несущие стены с шагом 3,2 и 2,6 м, а значит это следующее, что вы не можете объединять комнаты, расширять кухню, переносить дверные проемы на стены между комнатами. Серия I-464 в возможностях перепланировки является очень ограниченной, перенести двери можно только на перегородке в жилую комнату вдоль коридора и на перегородке из санузла в коридор. Можно убрать перегородку между комнатой и коридором или расширить коридор, но в нем останутся уступы от несущих панелей.

• Типовой проект, серия I-468.  Панельные дома со «смешанным» шагом поперечных несущих стен (3 и 6 м) несущие стены расположены в разбежку. Эта серия имеет значительное преимущество, в ней можно объединить комнаты, расположенные в 6 метровом пролёте. И свободно менять конфигурацию помещений внутри этого пролета, увеличить санузел, перенести дверь на кухню из коридора на другую сторону кухни и сделать широкий проём из кухни в жилую комнату. На схеме приведен пример выполненной и узаконенной перепланировки. Помните помимо конструктивных ограничений в перепланировке у нас есть еще и нормативные, мы не можем увеличит площадь санузла за счет кухни или жилой комнаты, но можем за счет коридора. 

• Типовой проект, серия 111-97 дом собирается из типовых плит размерностью 4,5 м и 3 м. Конструктивно от серии I-464 по возможностям перепланировки квартиры не отличается. Объединить два помещения кухню с жилой комнатой конечно же нельзя. Весь ряд ограничений совпадает с серией I-464.

• Типовой проект, серия I-335. Пятиэтажные панельные дома с каркасно-панельной конструктивной системой. Полукаркасная схема (неполный каркас и навесные панели). Более поздние модификации имеют полный каркас. Несущие стены — продольные (на что указывает I в названии серии). Внутри квартиры нет несущих панелей, несущие стены и/или диафрагмы жесткости обеспечивающие пространственную устойчивость всего здания устроены между квартирами. Квартиры данной серии по возможности перепланировок идентичны с квартирами серии I-468.

• Типовой проект, серия I-447 Кирпичные дома с тремя продольными несущими стенами. Наружные стены толщиной в 2,5 кирпича 640 мм, внутренняя как правило 1,5 кирпича 380 мм. Одно и двухкомнатные квартиры располагаются в одном пролете несущих стен, а это значит, что внутри таких квартир пространство организованно только перегородками, что позволяет свободно (с конструктивной точки зрения, не забываем про общие нормативные ограничения) перепланировать помещения и переносить дверные проёмы. В некоторых вариантах планировки одно из комнат в трехкомнатной квартире может располагаться за средней несущей стеной и окна этой комнаты будут выходить на противоположную сторону дома, двигать эту среднюю стену или расширять в ней проём, разумеется, нельзя.

  Рассмотрим нормативные (процессуальные) ограничения, они не зависят от серии дома или его конструктивной схемы:

• Нельзя располагать санузел над кухнями и жилыми помещениями. Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10, в квартирах запрещено располагать ванные комнаты и туалеты непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.
• Нельзя располагать кухню над жилыми помещениями. Размещение кухни над жилыми помещениями запрещено пунктом 7.21 СП 54.13330.2022 «СНИП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные»: 7.21 Размещение кухни (кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой) над жилыми комнатами не допускается. Есть исключения, при которых возможно узаконить перенос кухни: если квартира находится на нижнем этаже и под ней подвал, цоколь или нежилые коммерческие помещения; если квартира находится на средних этажах и в квартире соседей снизу ранее была узаконена подобная перепланировка (в нашей практике был случай узаконивания переноса кухни целым стояком квартир в новом доме, жильцы коллективно переделали неудачную планировку от застройщика и перенесли кухню в более эргономичное место).
• Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями без устройства французских окон. Объединение лоджии с комнатой — это явное расширение жилого помещения и изменение его объема, что по закону квалифицируется как реконструкция. Запрет сформулирован не в одном конкретном нормативном акте, а вытекает из совокупности требований нескольких федеральных законов и сводов правил. Юридической основой для запрета являются следующие документы: 1. Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) Статья 1 дает определение реконструкции объектов капитального строительства. К реконструкции, в частности, относится: изменение параметров объекта капитального строительства, ... его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. Французское окно (панорамное остекление от пола до потолка) — это не просто дизайн интерьера, а инженерная система, которая легализует объединение. Такое остекление сохраняет тепловой контур, они не пропускают холод, так как являются энергоэффективными конструкциями с многокамерными стеклопакетами и терморазрывом. При устройстве французских окон и объединение жилой комнаты с балконом (именно с балконом), стоит отметить что узаконить такую перепланировку будет практически невозможно, так как стена между балконом и комнатой является частью фасада и ее изменения требуют согласования со 100% собственников МКД, что в наших реалиях является практически невозможным.
• Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы. Почему нельзя? Нарушает проектную тепловую схему всего здания. Каждый радиатор, его размер и место установки являются частью общего гидравлического и теплового баланса. Перенос радиатора на балкон увеличивает длину трубопроводов, создавая дополнительные повороты и сопротивление, что приводит к нарушению циркуляции теплоносителя и, как следствие, у вас радиатор будет греться, а у соседей сверху или снизу — нет. Даже утепленный балкон — это зона с гораздо большими теплопотерями; перенеся радиатор на балкон или лоджию, вы заставляете систему отопления работать на обогрев улицы. Альтернативным решением является использование электрических обогревателей всех типов, не забывая при этом про электробезопасность
• Устройство водяных теплых полов. Запрет на устройство водяных теплых полов, подключенных к системе центрального отопления в многоквартирном доме (МКД), так же как и перенос радиатора, обусловлен целым комплексом технических, юридических и эксплуатационных причин. Перечислим основные причины запрета: Нарушение гидравлического баланса системы отопления; в системе все рассчитано под определенное гидравлическое сопротивление и теплоотдачу. Трубки теплого пола имеют большее гидравлическое сопротивление, чем обычные радиаторы; подключив теплый пол, вы создаете "пробку" в системе, через вашу квартиру не будет поступать нужное количество теплоносителя, в результате: у вас может быть и жарко, а у тех, кто находится после вас по ходу движения теплоносителя в стояке, радиаторы станут еле теплыми. Несовместимость температурных режимов. Система радиаторного отопления работает в высокотемпературном режиме (70-95°C), а система водяного теплого пола — в низкотемпературном режиме (35-55°C). Установка узла смешения, который будет подмешивать в горячую воду из стояка остывшую воду из "обратки" теплого пола, не делает врезку законной. Не забываем про надежность системы и риск протечек. Запрет вытекает из Постановления Правительства РФ № 491 (от 13.08.2006): система отопления (стояки, радиаторы, общедомовые узлы управления) является общедомовым имуществом. Самовольное изменение конфигурации этой системы и подключение дополнительного оборудования незаконно, так как нарушает права других собственников. Законным и безопасным способом устройства теплого пола в квартире МКД является монтаж электрических систем (кабельный пол, греющие маты и т.д.)
• Демонтаж или уменьшение коммуникационных коробов. Коммуникационные стояки (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции) являются общедомовым имуществом. Запрет содержится в Жилищном Кодексе РФ и Постановлении Правительства РФ № 491, которые определяют коммуникационные стояки как общедомовое имущество, не подлежащее самовольному изменению. Вы не можете самовольно распоряжаться тем, что вам не принадлежит. Попытка узаконить демонтаж или уменьшение коммуникационных коробов обречена на провал, без альтернатив. Из законных вариантов — только маскировка короба с сохранением полного доступа ко всем инженерным коммуникациям
• Объединение газифицированной кухни и жилой комнаты. Газовая плита должна находиться в изолированном помещении с отдельной вентиляцией. При объединении вентиляция не справляется, и ядовитый угарный газ может наполнить жилую зону, что приведет к отравлению и смертельной опасности для всех, кто находится в комнате. Помещение с газовой плитой должно быть отделено от жилых комнат, чтобы предотвратить распространение газа при утечке. Объединение помещений нарушает это обязательное правило безопасной эксплуатации газового оборудования. Альтернативные решения: демонтаж газовой плиты или устройство плотных раздвижных перегородок. В нашей практике был нюанс: клиенту не позволили убрать газ в старом панельном доме по причине износа электрических сетей и их недостаточной мощности, так как кабельные линии дома были изначально не рассчитаны на электрические плиты ввиду газификации
• Захват общедомового имущества без согласия жильцов дома (присоединение чердака, общего тамбура и т.д.).
• Затрагивание несущих пилонов и колонн, стен.