Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры в Новосибирске

Если перепланировка квартиры в Новосибирске только планируется, её обычно согласовывают в административном порядке: через проект, подачу документов в администрацию и последующую приёмку выполненных работ. Если работы уже сделаны без разрешения, узаконить изменения можно только через техническое заключение и суд.

Узаконенная перепланировка позволяет собственнику избежать проблем при продаже квартиры, оформлении ипотеки, регистрации изменений в ЕГРН и спорах с надзорными органами. При этом важно понимать, что проект перепланировки и экспертиза уже выполненной перепланировки — это разные документы для разных ситуаций.

Что считается перепланировкой квартиры и почему её нужно согласовывать

К перепланировке относятся любые изменения конфигурации квартиры, которые попадают на поэтажный план БТИ: перенос и демонтаж перегородок, объединение санузла, перенос дверных проёмов, изменение размеров комнат и т.п. Если такие работы выполнены без разрешения, в техпаспорте БТИ появится отметка «перепланировка не узаконена», и в дальнейшем узаконить через проект будет уже нельзя — только через суд.

До начала ремонта собственнику обычно требуется подготовить проект и получить разрешение, а если работы уже выполнены самовольно, необходимо подтверждение их безопасности и обращение в суд.

Вариант №1:Как узаконить перепланировку самостоятельно через проект и разрешение администрации

Если перепланировка ещё не выполнена или изменения конфигурации помещений не зафиксированы в государственном БТИ, собственник проходит стандартную процедуру согласования через администрацию района.

1.Заказать технический паспорт БТИ

Сначала оформляется актуальный технический паспорт на квартиру именно в государственном БТИ. Он нужен, чтобы администрация видела исходное состояние квартиры до перепланировки.

2.Получить выписку из ЕГРН

Далее заказываете выписку из ЕГРН на квартиру. Она подтверждает ваше право собственности и прикладывается к заявлению на перепланировку.

3.Заказать проект перепланировки у лицензированного проектировщика с СРО

Проект перепланировки должна выполнять организация — член СРО в области архитектурно‑строительного проектирования. ООО «Сибирское экспертное объединение» состоит в СРО на проектирование и в СРО на инженерные изыскания, что позволяет одновременно выполнять предпроектное обследование конструкций и готовить проект.

В состав проекта входит:

• пояснительная записка с описанием конструктивной схемы дома, материалов, инженерных сетей;

• планы квартиры до перепланировки;

• план демонтажных работ;

• план монтажных работ;

• схемы инженерных сетей и аксонометрия;

• план квартиры после перепланировки/переустройства. 

Стоимость подготовки проекта в Сибирском экспертном объединении — от 15 000 руб., срок — от 5 до 10 рабочих дней

Если вам нужен проект для самостоятельного согласования, его можно заказать на странице проекта перепланировки квартиры в Новосибирске.

Проект нужен для того, чтобы администрация могла оценить допустимость планируемых изменений и их соответствие строительным, санитарным и иным требованиям.

4.Сформировать комплект документов

Для подачи в администрацию Новосибирска потребуется:

• оригинал проекта перепланировки, сброшюрованный и заверенный печатями организации‑члена СРО;

• копия технического паспорта БТИ;

• копия выписки из ЕГРН;

• согласие всех собственников квартиры (при долевой собственности)

5.Подать заявление в администрацию района

Подать документы можно лично по предварительной записи, через МФЦ, Госуслуги или Почту России — в зависимости от порядка работы конкретного отдела. Заявление подаётся в отдел архитектуры администрации района, где находится квартира по следующим адресам:

6.Получить разрешение и выполнить перепланировку

При отсутствии нарушений норм администрация в течение 40–45 дней выдаёт разрешение на выполнение перепланировки. Иногда в разрешении устанавливают срок, в который нужно завершить работы (обычно до одного года).

7.Заказать новый техпаспорт БТИ

После завершения работ снова вызывается БТИ и заказывается технический паспорт с актуальной планировкой. Как правило, в таком техпаспорте ставится отметка «не принят в эксплуатацию» до прохождения комиссии. 

8.Провести приёмку перепланировки и подписать акт

Далее в администрацию подаётся заявление о проведении приёмки помещения после перепланировки. Приёмочная комиссия на основе проекта и нового техпаспорта подписывает акт о завершении переустройства и (или) перепланировки.

9.Зарегистрировать изменения планировки в Росреестре

После подписания актов:

• проектная организация и управляющая компания сверяют фактическое состояние с проектом и подписывают акт;

• администрация направляет акт приёмочной комиссии, технический план и проект в Росреестр для регистрации изменений.

В среднем регистрация занимает около недели, после чего в ЕГРН фиксируется новая конфигурация квартиры, а вы получаете обновлённые документы. Если квартира в ипотеке, перед обращением в Росреестр может потребоваться согласие банка‑залогодержателя, которое некоторые банки выдают бесплатно, а некоторые — за отдельную плату (до 10 000 руб.).

Какие документы нужны для самостоятельного согласования перепланировки

Точный состав документов может отличаться в зависимости от ситуации, но обычно требуются:

• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт квартиры;
• проект перепланировки от организации с СРО;
• заявление о согласовании перепланировки;
• согласие других собственников, если квартира находится в долевой собственности.

Если перепланировка затрагивает конструктивно сложные решения, администрация может обратить особое внимание на безопасность изменений и соответствие проекта действующим нормам.

Куда обращаться для узаконивания перепланировки в Новосибирске

При самостоятельном узаконивании перепланировки собственнику обычно приходится взаимодействовать сразу с несколькими организациями. В зависимости от этапа это могут быть:

• БТИ — для получения технического паспорта;
• организация с СРО — для подготовки проекта или технического заключения;
• администрация района — для согласования перепланировки и приёмки;
• МФЦ — для подачи документов;
• Росреестр — для регистрации изменений;
• районный суд — если перепланировка уже выполнена и вопрос решается в судебном порядке.

Для этапа предварительного согласования нужен проект, а для уже сделанной перепланировки чаще требуется техническое заключение о безопасности выполненных работ.

Вариант №2: Как узаконить уже сделанную перепланировку через суд

Если перепланировка уже выполнена без разрешения, административного согласования получить не получится, будет отказ, и вопрос приходится решать через суд. Это особенно актуально, когда БТИ уже зафиксировало фактические изменения, а в документах есть отметка о несогласованной перепланировке.

1. Получить технический паспорт с фактической планировкой

Для начала собственнику нужен документ, в котором отражено текущее состояние квартиры. Обычно таким документом выступает технический паспорт БТИ с зафиксированными изменениями.

2. Заказать техническое заключение о безопасности

Ключевой документ для суда — техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. Этот документ можно заказать на странице экспертизы перепланировки квартиры в Новосибирске. Так же вам в обязательном порядке потребуется заключение санитарной экспертизы, такое заключение лучше всего получить в ФБУ  «Центр гигиены и эпидемиологии по Новосибирской области». В некоторых случаях может понадобиться заключение пожарной экспертизы. За заключением СЭС и пожарной экспертизы следует обращаться после получения строительной экспертизы, так как эти инстанции анализируют перепланировку по техническому заключению строительной экспертизы.

Эти заключения показывают, нарушены ли несущие конструкции, инженерные системы, санитарные и иные обязательные требования, а также можно ли сохранить выполненные изменения без угрозы для жильцов и здания.

3. Подготовить документы для суда

Для обращения в суд, как правило, подготавливают пакет документов, в который входят:

• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт БТИ;
• техническое заключение о безопасности перепланировки;
• документы или ответы администрации, (отказ);
• квитанция об оплате госпошлины;
• исковое заявление.

4. Обратиться в районный суд

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. В суде оценивают, соответствует ли выполненная перепланировка требованиям безопасности, не нарушает ли права других лиц и может ли быть сохранена в существующем виде.

5. Внести изменения в документы после решения суда

Если суд признаёт перепланировку допустимой, далее собственник оформляет изменения в технической документации и регистрирует их в ЕГРН. 

Когда нужен проект, а когда — экспертиза перепланировки

Если ремонт только планируется, нужен проект перепланировки квартиры, потому что именно он используется для предварительного согласования работ. Если же перепланировка уже выполнена, для суда и подтверждения безопасности чаще требуется экспертиза перепланировки или техническое заключение.

Именно поэтому эти документы не заменяют друг друга: проект нужен «до ремонта», а техническое заключение —  «после ремонта», когда требуется экспертиза уже выполненных изменений.

Частые вопросы про самостоятельное узаконивание перепланировки

Можно ли узаконить перепланировку полностью самостоятельно?

Собственник действительно может сам собирать документы, подавать заявление, обращаться в администрацию, МФЦ и суд. Но проект перепланировки и техническое заключение обычно подготавливаются профильными организациями с СРО, так как именно эти документы являются технической основой для согласования или судебного узаконивания.

Какие документы нужны, если перепланировка только планируется?

Обычно нужны выписка из ЕГРН, технический паспорт, заявление, согласие собственников и проект перепланировки. Для подготовки такого документа можно перейти на страницу проекта перепланировки квартиры.

Что выгоднее: проект или суд?

С точки зрения надёжности результата лучше сначала разработать проект, согласовать его в администрации, затем выполнить работы и пройти приёмку. Этот вариант исключает решения, которые нельзя узаконить.;Судебный вариант выбирают, когда перепланировка уже выполнена (часто ещё прежними собственниками). Важно понимать: если изменения изначально нарушают нормы, суд их не узаконит.

Какие документы нужны, если перепланировка уже сделана?

В такой ситуации чаще всего требуются технический паспорт с фактической планировкой, выписка из ЕГРН, техническое заключение о безопасности, исковое заявление и госпошлина для суда. Если нужен технический документ для суда, его можно заказать на странице экспертизы перепланировки.

Куда обращаться сначала?

Если работы ещё не начались, обычно начинают с подготовки проекта и подачи документов на согласование в администрацию района. Если перепланировка уже выполнена, сначала получают технический паспорт и техническое заключение, а затем решают вопрос через администрацию или суд в зависимости от конкретной ситуации.

Список полезных адресов и контактов районных судов и отделов архитектуры в администрациях районов г. Новосибирска для узаконивания и согласования перепланировки и переустройства квартиры  

Раз вы решили самостоятельно узаконить перепланировку и переустройство квартиры вам так же будет полезна статья на нашем сайте «Что можно, а что нельзя при перепланировке и какие стены несущие в различных сериях МКД»